In deze paragraaf leggen wij verantwoording af over de behaalde resultaten binnen de gesloten grondexploitatie over het boekjaar 2017. Tevens verstrekken wij inzicht in de stand van de diverse grondexploitatieprojecten, zowel per balansdatum 31 december 2017 als tot het einde van de looptijd van het project.

In maart 2016 heeft de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) twee notities vastgesteld met betrekking tot de grondexploitatie. Deze notities hebben tot doel om de waardering van de grondexploitaties zoveel mogelijk overeenkomstig regels omtrent de vennootschapsbelasting in te richten. Een ander doel is de resultaten van de grondexploitaties landelijk meer vergelijkbaar te maken. Dit alles heeft verstrekkende gevolgen voor de balanspresentatie en ook voor de inhoud van deze paragraaf.

De cijfers van de jaarrekening
Ten behoeve van de jaarafsluiting zijn de exploitatieberekeningen opnieuw geactualiseerd. Dat betekent dat ze zijn doorgerekend tot het einde van de looptijd van het project, en dus naar eindwaarde zijn doorgerekend. Kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties die in 2017 niet zijn gerealiseerd, maar nog wel te verwachten zijn, zijn hierbij doorgeschoven naar volgende jaren. Aan de hand van deze actualisatie zijn plannen, daar waar wenselijk, opnieuw gefaseerd qua uitvoering.
Voor grondexploitatieprojecten die een positief (eind)resultaat laten zien, is voor het per 31 december 2017 gerealiseerde deel een reserve winstneming gevormd. Dit conform het gemeentelijk beleid. Voor de grondexploitatieprojecten met een verwacht negatief (eind)resultaat is, op basis van de geactualiseerde gegevens, een voorziening gevormd voor het verwachte verlies. Dit eveneens conform de van toepassing zijnde waarderingsgrondslagen.

Actuele ontwikkelingen
Gemeenten zijn vanaf 1 januari 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Deze wijziging in de vennootschapsbelasting zal effect sorteren op de activiteiten op het gebied van grondexploitaties. De gemeenten zullen in beginsel 25% belasting moeten afdragen over de (fiscale) winst op grondexploitaties, die met ‘commerciële activiteiten’ wordt verdiend. De Tilburgse grondexploitatie (op basis van de huidige grondexploitaties) vormt in zijn geheel een verliesgevende activiteit (verleden en toekomst samen). Daarom is de verwachting dat over 2016 en verdere jaren geen vennootschapsbelasting zal moeten worden afgedragen over de grondexploitatie.

Op 9 november 2017 heeft de Raad de Programmabegroting 2018 vastgesteld met de daarin opgenomen paragraaf grondbeleid. Het negatieve resultaat van de grondexploitaties, materiële vaste activa gronden en de benodigde reserve risico's grondexploitaties werd daarbij vastgesteld op een totaalbedrag van € 79,8 miljoen (inclusief nog te ontvangen gemeentelijke bijdragen en nieuw beleid). Dit tekort wordt volledig gedekt uit de beschikbare reserves en voorzieningen ad € 92,6 miljoen, waarna er € 12,8 miljoen aan vrij besteedbare reserve grondexploitatie resteert. Uit deze jaarrekening, gebaseerd op de cijfers per 31 december 2017, blijkt dat de vrij besteedbare reserve uitkomt op € 10,8 miljoen. Ten opzichte van de voorgaande jaarrekening is het vrij besteedbare deel met € 0,7 miljoen toegenomen. Daarnaast is aan voorgenomen investeringen in nieuw beleid een bedrag van € 13,3 miljoen beschikbaar.

De ARGE neemt door de BBV voorgeschreven methodiek van tussentijdse winstneming op basis van de percentage of completion methode toe met € 13,6 miljoen ten opzichte van de programmabegroting 2018. Hier tegenover staat een toename van de Risicoreserve met € 9,7 miljoen ten opzichte van de programmabegroting 2018. Door het toegenomen risicoprofiel ten aanzien van de verruimde tussentijdse winstneming, wordt de correctiefactor van 25% op portefeuilleniveau niet meer toegepast.

De ontwikkelingen binnen de lopende grondexploitaties kunnen binnen de hiertoe reeds gereserveerde middelen worden opgevangen.

Wonen
Voor de woningbouw wordt op basis van de Woonvisie, Convenant Wonen en de Taskforce uitgegaan van een afzet van 950 woningen per jaar. In de projecten gaan we uit van een gemiddeld programma van 1.295 woningen per jaar (incl. Spoorzone). Voor het verschil in woningaantal tussen de woningen die in de projecten zijn opgenomen en het totaal programma wordt geen stelpost meer opgenomen omdat de rente lager ligt dan de gemiddelde opbrengststijging. In een meer vraag gestuurde markt is het moeilijk om macro-effecten te vertalen naar effecten op projectniveau, mede omdat deze projecten voor een belangrijk deel in handen zijn van particuliere ontwikkelaars. Dergelijke keuzes worden door de markt gemaakt. Wij monitoren de ontwikkelingen op de markt nauwgezet. De gemeentelijke projecten kunnen in samenhang met de markt geprioriteerd worden.

In 2017 zijn er in totaal 967 grondgebonden woningen en appartementen opgeleverd. In de update Stedelijke ontwikkelingsstrategie (d.d. 9 januari 2018) is vastgesteld dat er tot 2025 kwantitatief voldoende woningen zijn opgenomen. Op basis van de feitelijke woningproductie en de conclusie uit de Stedelijke ontwikkelingsstrategie is er nu geen aanleiding om het programma te herzien. Bij de Perspectiefnota 2020 zal het gemiddelde meerjarenprogramma waarvan wordt uitgegaan opnieuw worden vastgesteld.   

Gedurende 2017 is voor een bedrag van € 6,3 miljoen aan gronden voor woningbouw verkocht (o.a. Dalem Noord, Rosmolen, Magazijnkwartier).

Bedrijven
In het RRO-overleg worden regionaal afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. Hierbij is vraaggericht ontwikkelen het centrale uitgangspunt. In de gemeentelijke grondexploitaties gaan we uit van een gemiddelde grondverkoop van circa 9 hectare per jaar.

In 2017 is voor een totaalbedrag van € 21,6 miljoen in totaal 15,9 hectare aan bedrijventerreinen verkocht (Vossenberg en Tradepark) en daarnaast is er voor € 0,3 miljoen in totaal 0,5 hectare in erfpacht uitgegeven. Bij de gronduitgifte van bedrijventerreinen is nu eveneens geen aanleiding om het programma te herzien omdat de gemiddelde grondverkoop in 2017 ruimschoots is gehaald. Bij de Perspectiefnota 2020 zal het gemiddelde meerjarenprogramma opnieuw worden vastgesteld.

Overige
De planning van de uitgifte van kantoren en gronden voor bijzondere doeleinden hangt af van de voortgang van de individuele plannen. Deze ontwikkelingen zitten verwerkt in de desbetreffende grondexploitaties. Gedurende 2017 zijn in deze categorie geen gronden verkocht.

In onderstaande grafiek zijn de totale gemeentelijke grondverkopen naar uitgiftecategorie opgenomen:

De prognose van de resultaten van de grondexploitatie wordt beïnvloed door plan specifieke en algemene uitgangspunten. Onderstaand zijn de gehanteerde uitgangspunten (parameters) op een rij gezet. Tevens wordt verwezen naar de gehanteerde bronnen.

Daarnaast is bij de plansaldi rekening gehouden met de afdracht aan de reserve bovenwijkse voorzieningen op basis van de door de Raad vastgestelde Nota Systematiek Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen 2017. Bij de programmabegroting 2018 was er nog vanuit gegaan dat de afdrachten aan de reserve bovenwijkse voorzieningen vanuit de BIE plannen zou plaatsvinden. Bij de opstelling van deze jaarrekening wordt de afdracht vanuit de ARGE gedaan in verband met de BBV regels.

Onder deze categorie vallen de gronden in eigendom van de Gemeente Tilburg waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Het betreffen gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.
In het overzicht van plannen zijn de resultaten aangegeven van alle lopende grondexploitaties. Op basis van deze resultaten is een voorziening verlies benodigd van in totaal € 55,8 miljoen. Dit is € 1,1 miljoen lager dan bij de programmabegroting 2018 was geraamd hetgeen grotendeels wordt veroorzaakt doordat de afdrachten aan de bovenwijkse voorzieningen voor de BIE-plannen naar de ARGE zijn overgeheveld (zie raadsvoorstel Actualisering nota Systematiek kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen, d.d. 18-12-2017). De per eind 2017 afgesloten plannen kennen een positief resultaat van € 6,2 miljoen.

Boekwaarde
De boekwaarde bestaat uit het saldo van de reeds gemaakte kosten (verwerving, bouw- en woonrijpmaken, plan- en apparaatskosten, rente) en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen in de BIE bedraagt bij de jaarrekening 2017 € 111,9 miljoen. Ten opzichte van de jaarrekening 2016 is dit een afname van € 1,0 miljoen. Naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille zal de boekwaarde de komende jaren verder afnemen omdat er meer opbrengsten dan kosten worden verwacht. Het is normaal dat bij een grondexploitatie de kosten voor de baat uitgaan. Na 2020 dalen de verkoopomzetten omdat het merendeel van de huidige plannen dan volgens de huidige inzichten beëindigd is. Indien nieuwe plannen in gang worden gezet zal de aangegeven boekwaarde stijgen.

Reserve tussentijdse winstneming
In artikel 16 lid c van het BBV is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde. Jaarlijks worden de verwachtingen met betrekking tot kosten en opbrengsten in de grondexploitaties bijgesteld. De verzamelde Tilburgse grondexploitaties kennen een doorkijk van 10 jaar (tot 2027).

Tot 2017 werden in Tilburg tussentijdse winsten genomen op basis van het werkelijk gerealiseerde resultaat in het afgelopen boekjaar verminderd met de op dat moment nog te maken kosten. Met dit uitgangspunt is ook in de begroting 2018 rekening gehouden. Dit was een meer voorzichtige ramingsmethodiek, dan de percentage of completion methodiek die de commissie BBV met ingang van 2016 voorschrijft: naar rato van zowel de gerealiseerde kosten als de gerealiseerde opbrengsten (% kosten x % opbrengsten) kan nu de winst worden genomen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. E.e.a. was in de Jaarrekening 2017 pas voldoende uitgekristalliseerd en in de jaarrekening 2017 toegepast.

Er zijn verschillende complicaties die het nemen van (tussentijdse) resultaten op de grondexploitatie bemoeilijken:

• In de praktijk zijn de nog te maken aanlegkosten niet goed in te schatten door de conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingsproces;
• De mogelijke opbrengsten zijn zeer conjunctuurgevoelig en zijn niet alle kavels op voorhand al verkocht tegen de gewenste verkoopprijzen;
• Tijdens het meerjarige proces ontstaan er vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene verrassingen op;
• De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is voor een deel dienstbaar aan alle percelen waardoor het financieel afsluiten van delen van een locatie problemen oplevert.

Bij de bepaling van het benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitatie wordt rekening gehouden met deze onzekerheid.

De tussentijdse winstneming per eind 2017 is berekend op € 15,8 miljoen. Deze tussentijdse winstneming wordt vanuit het exploitatieresultaat van het plan gestort in de Reserve winstneming lopende plannen. Deze winst wordt ingezet om tekorten van andere plannen te dekken.

Voor een specificatie van de verwachte winstneming wordt verwezen naar het Overzicht van plannen. In 2017 worden ook een aantal plannen afgesloten waarbij in het verleden reeds winst genomen is. Dit deel van de reserve winstneming ter grootte van € 5,3 miljoen is per 31 december 2017 overgeheveld naar de ARGE.

Ten opzichte van eind 2016 is de tussentijdse winstneming in 2017, gecorrigeerd voor de afgesloten plannen, met € 13,7 miljoen toegenomen. Dit is mede als gevolg van de gewijzigde systematiek voor winstneming vanuit het BBV. De mutatie in de tussentijdse winstneming in 2017 komt met name vanuit de plannen Vossenberg West (€ 9,2 miljoen), Tradepark Zuid (€ 2,1 miljoen) en Tradepark Noord (€ 1,8 miljoen).

Voorziening verlieslatende projecten € 55,9 miljoen
Het treffen van een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Ten opzichte van de begroting 2018 is deze in totaal afgenomen omdat de afdrachten aan de bovenwijkse voorzieningen rechtstreeks ten laste van de ARGE worden gebracht.

Bij faciliterend grondbeleid is de bouwkavel in het bezit van een private partij (ontwikkelaar, particulier) en wordt ook door die partij ontwikkeld. De gemeente treedt enkel c.q. vooral op als overheid, die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Deze kosten moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) op de derden die daarvan profijt hebben, worden verhaald.

Voorziening faciliterend grondbeleid
Indien de kosten die de gemeente voor een faciliterend plan verwacht te maken hoger zijn dan de te ontvangen exploitatiebijdrage, wordt voor het toekomstig tekort een voorziening gevormd. Deze voorziening is in 2016 gevormd uit de vooruit ontvangen gemeentelijke bedragen (herstructurering, meerjarenprogramma openbare ruimte etc.) en de Algemene reserve grondexploitatie. Deze voorziening is bij de jaarrekening 2017 € 6,4 miljoen groot. Bij de jaarrekening 2017 wordt voor een bedrag van € 0,3 miljoen aan negatieve resultaten van de Faciliterende plannen aan de ARGE afgeboekt.

Reserve vooruit ontvangen gemeentelijke bijdragen in Gebiedsexploitaties en Faciliterend Grondbeleid
In 2003 heeft de gemeenteraad besloten om in het kader van de optimalisering van de grondexploitatie middelen vrij te maken voor onder andere Spoorzone en Piushaven. Deze bijdragen zijn destijds opgenomen in de grondexploitatie. Volgens de regels van het nieuwe BBV mag het deel waarvoor nog geen kosten zijn gemaakt niet meer worden opgenomen in de boekwaarde van de betreffende plannen (faciliterend en overig). De vooruit ontvangen gemeentelijke bijdragen zijn in een aparte reserve worden gestort tot het moment dat de kosten gemaakt zijn. Dit heeft met andere woorden geen invloed op het resultaat. Deze reserves is eind 2017 in totaal € 20,7 miljoen groot.

Onder overige plannen zijn met name infrastructurele voorzieningen opgenomen (Spoorzone, Piushaven en Campus Stappegoor) die niet onder de categorie Bouwgrond in exploitatie of Faciliterend Grondbeleid vallen.

Gedurende 2017 hebben zich grootschalige investeringen voorgedaan in de infrastructuur in de Piushaven en de Spoorzone. Deze investeringen zijn ten laste van de Reserve gebiedsexploitatie/faciliterend grondbeleid gebracht.

Het identificeren en beheersen van risico's draagt er aan bij om de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. Op 18 maart 2013 heeft de raad de nota Grondbeleid vastgesteld. In deze nota is beschreven hoe de Gemeente Tilburg de benodigde reserve voor risico's van de grondexploitatie berekent.

Twee keer per jaar (bij de jaarrekening en programmabegroting) worden de risicoanalyses geactualiseerd. In de programmabegroting 2018 is de risicoreserve grondexploitaties berekend op een bedrag van € 34,8 miljoen. In totaal komt de risicoreserve in de jaarrekening 2017 uit op € 44,5 miljoen.

Dit verschil kan worden verklaard omdat in de begroting 2018 een correctiefactor van 25% werd toegepast op de projectrisico's, omdat niet alle risico's op portefeuilleniveau gelijktijdig optreden. Door de commissie BBV is een nieuwe methode van tussentijdse winstneming volgens de percentage of completion methode voorgeschreven waardoor het risicoprofiel wordt verhoogd. Omdat wij het van belang achten het risicoprofiel niet te laten toenemen, is de correctiefactor van 25% komen te vervallen. Daardoor is de reserve risico's toegenomen ten opzichte van vorig jaar.

In onderstaande grafiek is de vergelijking met de voorgaande jaarrekening en de laatste programmabegroting aangegeven.

In de begroting 2017 en begroting 2018 zijn een aantal voorstellen voor nieuw beleid en bijbehorende toekomstige dekkingsmiddelen opgenomen. In totaal zijn investeringen geraamd tot een bedrag van € 21 miljoen gedurende 2016 en 2017.

Bij de Programmabegroting 2018 is een bedrag van € 2,0 miljoen gereserveerd voor de aanleg van het Spoorpark en is het voorbereidingskrediet voor Wijkevoort met € 0,4 miljoen verhoogd.
In 2017 is de voorziening BCF opgeheven ter hoogte van € 6,9 miljoen. In de programmabegroting 2018 wordt er rekening mee gehouden dat er nog voor een totaalbedrag van € 12,9 miljoen geïnvesteerd wordt in nieuw beleid (Kernwinkelgebied, voorbereidingskrediet en grondaankopen Wijkevoort, afdracht reserve vluchtelingen, afbouw kloostercomplex, reservering voor stopvariant Zwaluwenbunders en Spoorpark). Gedurende 2017 is hiervan € 11,8 miljoen gerealiseerd (waaronder € 5,3 miljoen investeringen in het Kernwinkelgebied, € 2,7 miljoen afdracht aan de reserve vluchtelingen en een afboeking van € 1 miljoen voor de inrichting/inventaris van de Schalm).
Op 19 december 2017 is besloten om € 3 miljoen extra te reserveren voor de grondverwerving in Wijkevoort. Tot slot is er voor € 0,5 miljoen voorbereidingskosten voor Wijkevoort en een bedrag van € 1,0 miljoen afgeboekt van de grondaankopen ten behoeve van Wijkevoort, zodat er per eind 2017 nog een bedrag van € 13,3 miljoen te investeren blijft.

Voor een overzicht, zie onderstaande tabel.

Materiële Vaste Activa (MVA) zijn gronden met een vaste bestemming die niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex. Voor 2017 wordt voor € 1 miljoen afgeboekt voor grondaankopen in Wijkevoort omdat deze voor een lagere waardering zijn opgenomen onder de MVA. Daarnaast zijn er in 2017 gronden uit de MVA verkocht waarop een positief resultaat van € 0,5 miljoen is behaald.

Onder de grondbank worden de door de gemeente te verkopen gronden opgenomen die niet door de gemeente zelf ontwikkeld worden en waarbij met marktpartijen een verkoopprijs is overeengekomen. Na verkoop zullen de marktpartijen deze gronden ontwikkelen. De kosten bouw- en woonrijp maken blijven hierbij voor rekening van de ontwikkelaars. Gedurende 2017 is per saldo voor € 1,5 miljoen aan gronden voor ontwikkelaars geleverd.
Per saldo is in 2017 het resultaat van de grondbank nagenoeg neutraal.

In het saldo beheer grondbedrijf worden de kosten en opbrengsten verantwoord die het grondbedrijf maakt buiten de grondexploitaties (erfpacht, landbouwbedrijf etc.). Over 2017 wordt een positief resultaat van € 2,5 miljoen behaald.

Een voordeel van € 5,1 miljoen wordt veroorzaakt doordat de rentereservering voor MVA kan vervallen. In overeenstemming met het BBV mag er intern geen rente meer op de MVA worden bijgeschreven vanaf 1 januari 2018. Voor de te betalen rente over de boekwaarde MVA na 2017 werd in de jaarrekening 2016 een reservering aangehouden van € 5,1 miljoen. Bij de programmabegroting was dit voordeel opgenomen bij beheer grondexploitatie. Bij de berekening van de vrij beschikbare reserve in de jaarrekening is rekening gehouden met het vervallen van deze reservering.

Het positieve resultaat van € 2,5 miljoen is als volgt opgebouwd. Er wordt een voordeel van € 5,8 miljoen behaald vanwege de omzetting van erfpacht naar eigendom (waaronder de Spinder). Daarnaast zijn er voordelen als gevolg van het landbouwbedrijf (€ 0,2 miljoen) en rentevoordelen lopende erfpachten (€ 0,4 miljoen).

Tegenover deze voordelen staan de volgende kosten: ongedekte apparaatskosten (€ 1,7 miljoen), nagekomen kosten grondexploitaties (€ 0,5 miljoen), rentelasten voor de MVA (€ 0,8 miljoen) en overige kosten (€ 0,3 miljoen) en een opbrengstcorrectie van (€ 0,6 miljoen).

Tot de beschikbare middelen van de grondexploitatie worden de Algemene Reserve Grond Exploitatie, de Reserve Winstneming, de Voorziening verlies en de Risicoreserve gerekend. Omdat er bij de jaarrekening 2016 nog geen bestemmingsreserve bestond voor de vooruitontvangen bijdragen voor de Faciliterende Grondexploitatie zijn deze middelen ter grootte van € 28,2 miljoen aan de ARGE toegevoegd. Nadat de bestemmingsreserve in 2017 door de Raad is gevormd zijn deze middelen naar de bestemmingsreserve overgeheveld.

Het resultaat op 31 december 2017 is als volgt opgebouwd:

In totaal is een bedrag van € 92,6 miljoen benodigd voor de grondexploitatie inclusief risico. Bij de programmabegroting 2018 bedroegen de beschikbare middelen € 92,6 miljoen. Deze beschikbare middelen nemen bij de jaarrekening 2017 met € 25,7 miljoen toe tot € 118,3 miljoen, mede als gevolg van de gewijzigde systematiek van winstneming en het vervallen van de rentereservering voor de MVA.

Na inzet van de beschikbare reserves en voorzieningen (€ 118,3 miljoen) en rekening houdend met alle toekomstige onttrekkingen en toevoegingen aan de ARGE resteert uiteindelijk een vrij besteedbare reserve van € 10,8 miljoen. Dit bedrag blijft binnen de grondexploitatie beschikbaar en wordt gerubriceerd als vrij besteedbare reserve.

De grootste afwijkingen in het resultaat komen voort uit de toevoeging van extra middelen aan de risicoreserve. Het resultaat van de BIE is ongeveer gelijk gebleven en het resultaat van FG is verbeterd. Daarnaast valt bij de overige posten de rentereservering voor de MVA ter hoogte van € 5,1 miljoen vrij en is een positief resultaat van € 3,3 miljoen bij erfpachtomzettingen gehaald.

In het overzicht van alle grondexploitaties staan de geactualiseerde cijfers naast de resultaten uit de paragraaf grondbeleid van de Programmabegroting 2018. Zo zijn per plan de wijzigingen zichtbaar. Het resultaat van de plannen is aangegeven in eindwaarde per 31 december 2017.

Onderscheid in programma
De plannen in het totaaloverzicht zijn ingedeeld naar BIE, FG of overige en, binnen de categorieën, naar programma. De programma’s zijn:

• Spoorzone
• Piushaven
• Bedrijvenhuisvesting, waaronder ook kantoren en overige voorzieningen
• Wonen

De resultaten van de afzonderlijke plannen komen ten laste (of ten gunste) van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De plannen voor herstructurering worden in principe gedekt door middelen uit de Reserve Herstructurering. Vanaf 2016 worden de bijdragen uit gemeentelijke reserves en exploitatiebudgetten rechtstreeks in de ARGE gestort en niet in de plannen.

Onderscheid in fasering
De status van de plannen is, in lijn met het projectmatig werken, verdeeld over zes fasen. Dit is bepalend voor de mate waarin de plannen nog te beïnvloeden zijn. De fasering ziet er als volgt uit:

Plannen in realisatie- en nazorgfase (fase 5 en 6)
In deze fase zijn plannen geheel of grotendeels gerealiseerd en nog nauwelijks te beïnvloeden.

Plannen in ontwerp- en voorbereidingsfase (fase 3 en 4)
In deze fase is er sprake van een ontwerp en wordt de realisatie voorbereid. Ondanks het feit dat de plannen nog slechts op papier bestaan, zijn deze minder goed te beïnvloeden dan in de voorliggende fase. Vaak ligt er zelfs een vastgesteld bestemmingsplan. Grote wijzigingen zijn daardoor planologisch en juridisch vaak ingrijpend en kosten veel tijd en geld. Bijsturen kan nog wel.

Plannen in definitiefase (fase 2)
In deze fase zijn de plannen nog te beïnvloeden. De uitgangspunten moeten meestal nog geformuleerd worden. Eventueel gemaakte ontwerpen kunnen nog bijgesteld worden. In dat geval zullen met name de kosten van planontwikkeling toenemen.
Winstneming en voorziening verlies

Geraamde winstneming:
Winstneming op meerjarige grondexploitaties gebeurt op basis van het percentage of completion methode die de commissie BBV met ingang van 2017 voorschrijft: naar rato van zowel de gerealiseerde kosten als de gerealiseerde opbrengsten kan nu de winst worden genomen. Dit is alleen van toepassing op BIE. Bij FG is geen sprake van winstneming.

Voorziening verlies voor BIE (kolommen M en R):
Bij een geprognosticeerd verlies wordt een afboeking of voorziening ter grootte van dit volledige verlies direct verwerkt. Bij alle verliesgevende plannen (ongeacht de fase), wordt het planresultaat op eindwaarde opgenomen in de voorziening verlies.

Voorziening verlies voor FG en afboekingen (kolommen L en M, Q en R):
Indien de kosten die de gemeente voor het faciliterend plan verwacht te maken, hoger zijn dan de te ontvangen exploitatiebijdrage, wordt voor het toekomstig tekort een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt gevuld vanuit de ARGE (Kolommen M en R).
Voor een aantal plannen geldt dat voor de dekking van het toekomstig tekort al gemeentelijke bijdragen zijn ontvangen. In feite is er dan sprake van vooruit ontvangen gemeentelijke bijdragen. Het is echter verplicht het toekomstige tekort volledig als verliesvoorziening te presenteren. Deze voorziening wordt gevuld met de vooruit ontvangen gemeentelijke bijdrage en, indien nodig, een aanvullende onttrekking uit de ARGE.
Indien de reeds gemaakte kosten voor het faciliterend plan hoger zijn dan de reeds ontvangen en nog te ontvangen exploitatiebijdragen, wordt het tekort meteen afgeboekt ten laste van de ARGE. Dit gebeurt bij de jaarrekening (Kolommen L en Q).

Via onderstaande link kan een overzicht van alle grondexploitaties worden geopend.

Onderstaand volgt een toelichting op de afzonderlijke grondexploitaties waarbij het resultaat meer dan € 0,25 miljoen afwijkt van de Programmabegroting 2018.

Loven Noord NS werkplaats (voordelig € 0,3 miljoen)
De bijdrage Reserve Bovenwijkse Voorzieningen was nog gebaseerd op een oude berekening. Op basis van de nieuwe nota bovenwijkse voorzieningen komt de bijdrage niet meer ten laste van de grondexploitatie maar van de ARGE.

Vossenberg West 2 (voordelig € 1,4 miljoen)
De genormeerde afdracht aan de bovenwijkse voorzieningen mag overeenkomstig het BBV niet meer uit de grex worden gedekt, waardoor een voordeel ontstaat van € 1,8 miljoen. Deze afdracht wordt met ingang van 2017 jaarlijks vanuit de ARGE gedaan. Hier tegenover staan extra kosten als gevolg van de verbreding van het Wilhelminakanaal.

Albionstraat (nadelig € 0,7miljoen)
De storting van de gekapitaliseerde huuropbrengsten van het BAT zijn uit de grondexploitatie gehaald, omdat dit conform de BBV regels niet meer mogelijk is. Dit tekort wordt gedekt door de ARGE.

Dalem Stadsrand Zuid (voordelig € 0,6 miljoen)
Op basis van de biedingen voor het benzineverkooppunt stijgt de grondopbrengst naar verwachting met een € 0,5 miljoen. Daarnaast ontstaat een voordeel van afgerond € 0,1 miljoen doordat de genormeerde afdracht aan de bovenwijkse voorzieningen overeenkomstig het BBV niet meer uit de grex gedekt mag worden.
Tegenover deze voordelen in de grex staat een risicopost in de Risman risicoberekening in verband met de kans dat een procedure zal worden aangespannen tegen de voorgenomen gunning van het benzineverkooppunt.

Zwaluwenbunders (voordelig € 0,7 miljoen)
Doordat de genormeerde afdracht aan de bovenwijkse voorzieningen overeenkomstig het BBV niet meer uit de grex mag worden gedekt ontstaat een voordeel van € 1 miljoen. Daarnaast zijn extra kosten voor verwerving opgenomen (€ 0,2 miljoen) wat zorgt voor een groter plangebied. Verder zijn kosten bouw- en woonrijp maken doorgeschoven naar latere jaren in verband met het vaststellen van het bestemmingsplan wat leidt tot hogere kosten in verband met indexering (€ 0,1 miljoen).

Burgerijpad CPO (voordelig € 0,8 miljoen)
In de programmabegroting 2018 is abusievelijk uitgegaan van de verkeerde boekwaarde. Dit is in de grondexploitatie hersteld waardoor het negatieve resultaat met € 0,6 miljoen verbeterd. Daarnaast zijn de opbrengsten aangepast aan de laatste kadernota grondprijzen, waardoor € 0,2 miljoen meer opbrengsten worden verwacht.

Reeshofweide (nadelig € 0,4 miljoen)
Door gewijzigde BBV voorschriften mogen bijdragen van de gemeente en interne verkopen niet meer worden opgenomen in de grondexploitatie. Hierdoor zijn de bijdragen vanuit de gemeente (en andere grexen) ten behoeve van de verbetering van het landschap niet meer als opbrengsten geboekt in de grondexploitatie, doch wordt e.e.a. verrekend via andere reserves. Alhoewel deze verslagtechnische eisen geen gevolgen hebben voor de financiële positie van de gemeente (broekzak-vestzak) geeft dit wel een aanpassing in de grondexploitatie van de Reeshofweide.

Koningsoord (nadelig € 0,6 miljoen)
In de grondexploitatie zijn de budgetten aangepast op de meest recente ramingen. Het gaat hier om de kosten van het verplaatsen van volkstuinen, de bouwkundige voorzieningen en de kosten afkoop beheer en onderhoud raildempers.

Overzicht van de plansaldi:

Nieuwe projecten

V: plansaldo: positief; boekwaarde: meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten
N: plansaldo: negatief; boekwaarde: meer kosten gerealiseerd dan opbrengsten

Af te sluiten projecten

V: plansaldo: positief; boekwaarde: meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten
N: plansaldo: negatief; boekwaarde: meer kosten gerealiseerd dan opbrengsten

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

V: plansaldo: positief; boekwaarde: meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten
N: plansaldo: negatief; boekwaarde: meer kosten gerealiseerd dan opbrengsten

Programma Spoorzone

Programma Piushaven

Bedrijven/kantoren/overige

Wonen

Faciliterend grondbeleid

V: plansaldo: positief; boekwaarde: meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten
N: plansaldo: negatief; boekwaarde: meer kosten gerealiseerd dan opbrengsten

Programma Spoorzone

Programma Piushaven

Bedrijven/kantoren/overige

Wonen

Overige

Programma Spoorzone

Programma Piushaven

Deze projecten (inclusief Spoorzone) vertegenwoordigen 80% van de omzet. Lineair doorgetrokken naar 100% geeft een totaalbedrag van € 41,4 miljoen.